Der wichtigste Rat
Kaufen Sie niemals nur nach Fotos, Video oder Maklerpräsentation.
Mieten Sie zunächst vor Ort, erleben Sie Gebäude und Wohnlage in Ruhe und vergleichen Sie mehrere Objekte. In vielen Regionen kommen laufend Alternativen auf den Markt. Lassen Sie sich nicht mit angeblicher Knappheit zu einer schnellen Anzahlung drängen.
„Luxuriös und günstig“ muss technisch eingeordnet werden.
In Bulgarien werden Wohnungen sehr häufig ausschließlich mit Klimageräten beheizt. Das ist üblich, bedeutet aber zugleich, dass beim Bau kein festes Heizsystem bezahlt wurde. Ein niedriger Kaufpreis ist deshalb nicht automatisch ein Schnäppchen. Vergleichen Sie technische Ausstattung, Dämmung, Bauqualität und Ganzjahrestauglichkeit – nicht nur Quadratmeter und Prospektoptik.
Deutsche, österreichische oder schweizerische Ausführungsgewohnheiten dürfen nicht vorausgesetzt werden. Entscheidend ist immer die konkrete Arbeit im konkreten Gebäude.
01Schallschutz und Nachbarwohnungen
Besichtigen Sie nicht nur mittags. Kommen Sie am Abend oder am Wochenende wieder und hören Sie bewusst auf Gespräche, Fernseher, Schritte, Türen, Aufzug und Treppenhaus.
- Wandaufbau zu den Nachbarwohnungen erfragen.
- Prüfen, ob Vorsatzschalen oder andere schallmindernde Aufbauten vorhanden sind.
- Toilettenspülung und Wasserleitungen in anderen Wohnungen anhören.
- Bei ungedämmten Installationsschächten können Spülungen und Abwasser so deutlich hörbar sein, als liefen die Leitungen im eigenen Bad.
02Fenster und Balkontüren
Ein großer Fensterbereich sieht hochwertig aus. Prüfen Sie trotzdem, welche Flügel tatsächlich geöffnet werden können und wie sauber Rahmen, Beschläge und Dichtungen ausgeführt sind.
- Alle Fenster und Türen vollständig öffnen und schließen.
- Feststehende Flügel sind nicht automatisch ein Mangel, können aber eine kostensparende und weniger flexible Ausführung zeigen.
- Auf Zugluft, Kondenswasser, beschädigte Dichtungen und verzogene Rahmen achten.
- Verglasung, Sonnenschutz und Insektenschutz nicht nur im Exposé, sondern am Objekt prüfen.
03Bad, Fugen und Feuchtigkeit
Eine neue Fliese beweist keine fachgerechte Abdichtung. Besonders in Dusche, Wanne, Ecken und Rohrdurchführungen entscheidet die Ausführung hinter der sichtbaren Oberfläche.
- Silikonfugen an Dusche, Wanne und Waschtisch kontrollieren.
- Gefälle und Ablauf mit Wasser testen.
- Auf Feuchtigkeit, Geruch, aufgequollene Möbel und verfärbte Sockel achten.
- Revisionsöffnungen und Zugang zu Leitungen prüfen.
- Nachfragen, wie die Abdichtung unter den Fliesen ausgeführt wurde.
04Installationsschächte und verdeckte Arbeiten
Leitungen, Schächte und Hohlräume sind bei der normalen Besichtigung oft nicht sichtbar. Genau dort entstehen später Geräusche, Gerüche, Feuchtigkeit oder schwer erreichbare Reparaturen.
- Schachtwände und Revisionsöffnungen ansehen.
- Nach Dämmung von Abwasser- und Wasserleitungen fragen.
- Fotos aus der Bauphase anfordern, sofern vorhanden.
- Mit Montageschaum geschlossene Fehlstellen oder nachträglich verdeckte Öffnungen kommen vor und sollten technisch bewertet werden.
05Boden, Laminat und Fußleisten
Ein neuer Boden kann unsaubere Untergründe und fehlende Randabstände verdecken. Das zeigt sich häufig erst später durch Wellen, Knarren oder hochgedrückte Bereiche.
- Auf federnde, hohle oder knarrende Stellen achten.
- Übergänge zwischen Räumen und zur Balkontür prüfen.
- Bei einer ernsthaften Kaufprüfung mit Zustimmung des Eigentümers ein zugängliches Stück Fußleiste abnehmen lassen.
- Kontrollieren, ob Laminat oder Parkett mit ausreichendem Abstand zur Wand verlegt wurde.
06Das ganze Gebäude prüfen
Die Wohnung kann ordentlich aussehen, während Dach, Fassade, Aufzug, Tiefgarage oder Gemeinschaftsflächen bereits hohe Folgekosten erwarten lassen.
- Treppenhaus, Keller, Dach, Fassade, Entwässerung und Tiefgarage ansehen.
- Gebäude bei Regen und außerhalb der Hauptsaison erleben.
- Gemeinschaftsgebühren, Rückstände und geplante Reparaturen schriftlich prüfen.
- Klären, ob das Gebäude ganzjährig bewohnt und versorgt wird.
07Neubau möglichst begleiten
Wer früh in einem Neubau kauft, sollte nicht erst zur Schlüsselübergabe kontrollieren. Viele Details sind später verputzt, verfliest oder mit Verkleidungen verdeckt.
- Zahlungen an nachvollziehbare Baufortschritte binden.
- Unabhängige technische Kontrollen während der Bauphase vereinbaren.
- Leitungen, Abdichtungen, Schächte und Wandaufbauten fotografisch dokumentieren.
- Mängel schriftlich festhalten und Fristen zur Beseitigung setzen.
08Rechtlich unabhängig prüfen
Makler, Verkäufer und Bauträger dürfen nicht die einzige Informationsquelle sein. Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt und bei Bedarf einen unabhängigen Bauingenieur oder Sachverständigen.
- Eigentümer, Vollmachten, Hypotheken, Pfändungen und andere Belastungen im Immobilienregister prüfen.
- Katasternummer, Fläche, Grundriss und tatsächliche Wohnung miteinander abgleichen.
- Bei Neubauten Bauunterlagen und den Nachweis der ordnungsgemäßen Inbetriebnahme beziehungsweise Nutzung prüfen.
- Reservierungszahlung, Rückzahlung, Vorvertrag, Gemeinschaftskosten und Übergabetermin eindeutig regeln.
Erst mieten, dann entscheiden
Es läuft Ihnen nichts weg.
Eine gemietete Wohnung verschafft Zeit, verschiedene Orte, Jahreszeiten und Gebäude zu erleben. Das wirkt zunächst teurer als ein sofortiger Kauf, kann aber die teuerste Fehlentscheidung verhindern.
Eine gute Prüfung darf ausdrücklich mit einem Nein enden.
